Expertos de CIALI presentaron un panel sobre ambos mercados durante la Exposición Nacional e Internacional de Parques Industriales, organizada por la Asociación de Parques Industriales Argentinos (APIA) en La Rural, el pasado mes de agosto.

Los oradores por parte de CIALI fueron Agustín Weiss, presidente; Pablo Vivot, secretario y Patricio Arpini y Santiago Isern, vocales. Como orador internacional expuso Enrique Portillo, director ejecutivo de Cushman & Wakefield México. La moderación estuvo a cargo de Guillermo Guassardi, vicepresidente 2° de CIALI.


México

En relación a los bienes raíces industriales en México, Portillo comentó que el sector tiene mucho que ver con la industria maquiladora que el gobierno impuso mediante un decreto en el año 1955. A partir de ese momento toda empresa local o internacional ha podido importar todos los insumos libres de impuestos con la condición de exportar todo lo que se ingresara al país, inclusive desechos. En la actualidad ya se permite dejar en el país hasta un 90/95 por ciento si así se requiere.

También habló de las principales regiones industriales de México, cantidad de m2 de cada una y sus implicancias. Asimismo sobre la importante presencia de la industria automotriz en México y los grandes clientes de arrendamientos. Dió valores de referencia según los principales mercados tanto para alquiler como venta. El inventario total del país es de 80 millones de m2 construídos aproximadamente. Destaca lo compartido por Portillo sobre las características de la vinculación del mercado mexicano con Estados Unidos y China.

El financiamiento de los desarrolladores fue otro de los ejes de la exposición de Portillo, en especial, cómo resolvieron la necesidad de capital y los instrumentos utilizados.

En resumen, el moderador Guassardi, resaltó que México es el aspiracional inmobiliario y de desarrollo de parques para la Argentina. Cuentan con manuales de procedimientos, gran experiencia en el desarrollo inmobiliario y soluciones de financiamiento innovadoras.


Mercado Argentino

Respecto al mercado nacional, el sector logístico e industrial cada día van más de la mano. Agustín Weiss comparó el mercado de AMBA con el de México en cuanto a m2 construidos y precios. En Argentina, mencionó que los precios de renta son la mitad que los mexicanos, aunque van a tender a la suba. La disponibilidad de inmuebles es muy baja remarcó Weiss y agregó que los 200 mil m2 que están en obra ya están comprometidos. Vaticinó que en 2024 podría llegar a cero la vacancia.

Sin embargo, Pablo Vivot puso de relieve que hoy hay más desarrolladores, con mayor profesionalismo y un creciente uso del fideicomiso para incorporar medianos inversores. Y agregó que si bien sigue habiendo refuncionalizaciones de plantas para pymes, las propuestas tienden a hacerse desde cero dentro de parques y ofrecen espacios desde 250 m2.

En cuanto al mercado de Rosario y toda su región que abarca 25 km del radio de la ciudad, Patricio Arpini comentó que ha crecido mucho en relación a la demanda de espacios logísticos y que ha habido un boom de desarrollos de parques. De hecho, se construyeron unos 20 en los últimos 15 años. Los tres mil lotes entre 1 y 10 m2 ya se han absorbidos y solamente quedarían mil lotes disponibles. Habló de Rosario como el nuevo polo logístico industrial por su posición estratégica y los beneficios impositivos. También dió los valores del mercado.

También Santiago Isern realizó una comparativa de Argentina con la región, indicando que salvando las diferencias numéricas de volumen, las tendencias son las mismas: vacancia baja, precios subiendo y demanda insatisfecha. Resaltó que los metros en construcción que alcanzan el diez por ciento del inventario, son similares en Argentina y otros países, lo cual hace pensar que no tiene que ver con un momento local, sino con el cambio en la forma de consumo y que el sector inmobiliario lo viene a resolver.

Mirá el Panel completo en ciali.org