Tendencias en el mercado inmobiliario de industrias y logística: dónde y cuándo se empezarán a mover primero las inversiones.

Los expertos de distintas áreas del país que integran el Consejo Inmobiliario Argentino Logístico e Industrial afirman que el mercado de alquileres, compraventa de galpones y nuevos desarrollos empezará a moverse en todo el país en cuanto se supere el actual momento bisagra.

Integrantes de CIALI apuntan a que son dos o tres temas centrales que deberían resolverse para ayudar a las inversiones: una reforma laboral, la simplificación y modernización y la desregulación del Estado en todos los estamentos, nacional, provincial y municipal, los principales. Pero también la aparición del crédito simple para la inversión, el desarrollo industrial y el logístico. Es el denominador común de los panoramas que transmitieron Oscar Puebla; Marcelo Fernández Corti; Lucas Albanesi; Alejandro Torres; Pablo Vivot y Andrés Pugliese.

Señalaron que, en toda la Argentina, la expectativa, el caudal de trabajo y las ganas de salir adelante puede generar un crecimiento sostenido son enormes.

El indicador de inversiones industriales y de logística en Argentina, marcado por las transacciones de ventas y alquileres de naves y depósitos que se desmoronó en el segundo semestre 2023, distorsionó el sistema de precios, no pudiendo salir aún del letargo.

Los profesionales del Consejo CIALI, que se reunieron en un desayuno mensual de la Asociación para analizar las distintas cuestiones del segmento y sus tendencias, reportan consultas de inversionistas pendientes de que el gobierno de Javier Milei consiga salir del cepo cambiario y que sea aprobado el mega DNU que, entre otras desregulaciones, flexibilizará las relaciones laborales. Pero hay una tercera preocupación que agrega incertidumbre a la toma de decisiones: la normativa y la burocracia en provincias y municipios que tornan interminables los trámites de habilitación.

Las tres condiciones mencionadas deberían darse para que la rueda de las inversiones se ponga a funcionar, según estuvieron de acuerdo los especialistas. El ordenamiento de la macroeconomía podría redundar inclusive en la reaparición del crédito de mayor plazo que acompañe al desarrollo de las actividades.

El país está en un momento bisagra

Aunque con distintas características según de qué región y tipo de operaciones se trate, el freno de las actividades es ubicado desde el inicio mismo del proceso electoral. La precipitada caída de la demanda se hizo sentir con mayor rigor en el rubro de los alquileres y prácticamente en todas las regiones por igual.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires estuvo más traccionada por la demanda de lo que es la paquetería, que fue alta en lugares para stockear en todo lo relacionado con Mercado Libre y con los que hacen las distribuciones. Las propiedades en un orden de 300/500 metros cuadrados se alquilan muy rápido en la mixtura 3 de CABA, aunque también es clave el tema de la habilitación. Lo que quedó en las mixturas 3 y 4, que son las que tienen mejor espacio ambiental, es muy poco y está todo ocupado para que se transforme en barrio digital. La política apunta a evitar el tránsito de camiones en la Ciudad y al no construirse nada nuevo, la búsqueda de espacio se transformó en un problema complejo. Mermó en consecuencia la oferta, no hay más lugar y se hace cada vez más evidente la falta inversión en desarrollos para la última milla. Los galpones que se alquilan son viejos porque no hay nuevos triple A. Son pocos los que invierten en inmuebles con característica de logística realmente buena.

Las Refuncionalizaciones de los espacios tienen que ver con quiénes invertirán y en qué. Algunos fraccionamientos grandes requieren de una gran inversión, pero dependerá de la demanda y de que aparezca el crédito.

De modo que la opción es ver qué hay cruzando la Avenida General Paz. Las localidades periféricas son una opción cercana con buenos accesos a corredores viales.

En la provincia de Buenos Aires se empieza a despertar un mercado que estaba paralizado desde octubre último. Los brokers notan que hay muchas ganas de invertir a la espera de que se ordene la economía y haya más seguridad jurídica. Crecen las consultas desde el corredor norte del AMBA donde la actividad estaba casi paralizada por la coyuntura política.

Asimismo, detectan una oportunidad en el aumento de los costos en dólares en Argentina, que invita a quienes tienen atesorada la moneda estadounidense a invertirla antes que seguir teniéndola guardada.

Por su parte, zonas como Rosario y la Patagonia presentan improntas propias en las que se encuadran la oferta y la demanda de los inmuebles de uso industrial y logístico.

En el mercado rosarino, con un núcleo productivo de 40 kilómetros alrededor de la ciudad, desaparece la venta de galpones y naves usadas, y los parques industriales serían la primera opción para instalarse debido a la inseguridad reinante.

La Patagonia está a la espera de un reacomodamiento de la producción del Oil & Gas, más a partir del proceso de reestructuración productiva y comercial de YPF que apunta a Vaca Muerta. Son tres los anillos en los que habrá mudanzas y relocalizaciones, en función de los cambios que se implementen. El primero, en el que YPF es la principal operadora, el segundo lo integran las empresas de servicios, con las grandes multinacionales, y luego el entramado Pyme que acompaña conforma el tercer anillo productivo y de servicios de la zona. Una expansión de YPF en la cuenca atraerá empresas al segundo y tercer anillo, y compondrán la oferta y demanda de terrenos e inmuebles. Actualmente, el sur atraviesa una expectante transición.

No muy distinto, aunque por diferentes causas, es el escenario que reportan desde Rosario respecto del segundo semestre, cuando empezaron a distorsionarse los precios y subir la expectativa de una recuperación a medida que caía la demanda.

Aquejó a las naves industriales, sean para alquiler o venta, y lo mismo a los terrenos con destino logístico industrial. En el primer trimestre de este año, las expectativas más altas duraron sólo 45 días, a partir de los cuales el mercado quedó absoluta y definitivamente planchado.

En el ínterin, terminaron de desaparecer las transacciones de las naves industriales usadas para la venta. Una razón es el valor de reposición, pese a que no hay crédito. Al que tiene recursos propios le sale más barato hacer su propia nave en un parque industrial y con las comodidades que pretende, antes que comprar un inmueble hecho, que en general no había bajado de precio, porque los propietarios no la convalidaban.

En los barrios urbanos, la logística es más compleja y preocupa la seguridad. Alejándose de las cinco avenidas importantes que tiene Rosario, que podrían servir para posicionarse logísticamente, el resto no es una opción que se considere aceptable. Hay muchas naves en barrios que hoy son operativamente inaccesibles. Conclusión, son bastantes las vacías.

Como en CABA, en Rosario hay necesidad de entrega en la última milla y la demanda supera a la oferta, que no se renovó de ninguna manera. El parate actual incluye las consultas.

Uruguay, en tanto, sigue de cerca los remezones de la coyuntura macroeconómica que golpea a la Argentina y se prepara para atraer inversores hacia centros de distribución de alcance regional. Hay dos ejes bien marcados, en la Ruta 101, en seguida del aeropuerto internacional de Carrasco, y el otro hacia el oeste de Montevideo, que es Bajo la Petisa, Camino Tompkinson, Ruta 1, con influencias más portuarias y no tan aeroportuarias.

Actualmente, Uruguay maneja una ley, la 16.906, de promoción de inversiones, que subsidia entre el 70 y el 80 por ciento de la renta de los desarrolladores y posiciona al país como un refugio pensante de capital que genera renta inmediata.

Hace poco se inauguró una planta frigorífica de 7 millones de dólares que en realidad deja al descubierto la existencia de una demanda todavía insatisfecha de metros calificados, con 9/10 metros de altura, para la industria con valor agregado, como puede ser, la alimenticia o una tech.

Actualmente hay acumuladas cuatro construcciones de 2 mil a 3 mil metros para la industria farmacéutica y básicamente para operadores logísticos. Eso es consecuencia de que la plaza local se está stockeando de productos de distintos orígenes, Mercosur, China, Europa, que no tienen dónde guardarlos, o con mejoras de procesos y ampliación de mercado

En conclusión

La recesión en Argentina acumula 9 meses y, además de entumecer las fuerzas productivas, amenaza con el síndrome del rebote, en un contexto de desorden de los precios relativos que expone a tomar malas decisiones.

En cuanto se den las condiciones para la inversión, la precipitación en busca de oportunidades económicas puede hacer pasar por alto detalles no menores que pondrían en riesgo el negocio.